近日，多家房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)先后發(fā)布2024年度數(shù)據(jù)。成都2024年零售地產(chǎn)空置率同比下降，物流地產(chǎn)的客戶由傳統(tǒng)電商、商超，向平價(jià)電商、零食量販企業(yè)轉(zhuǎn)變。

空置率、租金和凈吸納量，是衡量各類地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵指標(biāo)。由于樣本選擇不同，各家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)稍有差異，但其報(bào)告中的共性趨勢(shì)明顯。微成都從房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)“五大行”中的仲量聯(lián)行了解到，成都2024年零售地產(chǎn)市場(chǎng)的新增供應(yīng)大幅回升，運(yùn)營(yíng)商通過(guò)“先填后調(diào)”策略，修復(fù)空置率。物流地產(chǎn)市場(chǎng)方面，高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)凈吸納量同比增長(zhǎng)35.2%至32.9萬(wàn)平方米，帶動(dòng)整體空置率同比繼續(xù)下探1.7個(gè)百分點(diǎn)至6.7%，為近十年最低水平。其主力租戶行業(yè)在2024年經(jīng)歷較大更迭，平價(jià)電商、零食量販等新興平價(jià)消費(fèi)業(yè)態(tài)發(fā)展加速，替代傳統(tǒng)零售行業(yè)。

仲量聯(lián)行《2024年成都商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》 圖源：受訪者

零售地產(chǎn)空置率降低

運(yùn)動(dòng)品牌租戶表現(xiàn)亮眼

世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2024年成都新增零售物業(yè)面積70.3萬(wàn)平方米，同比上升48.6%，使得成都零售地產(chǎn)存量面積破1100萬(wàn)平方米，居全國(guó)第三。從租戶類型來(lái)看，戶外運(yùn)動(dòng)、雜貨玩具店(含二次元店）、珠寶配飾、運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)(含寵物互動(dòng))、烘焙甜品加速擴(kuò)張。

仲量聯(lián)行也觀察到運(yùn)動(dòng)品牌成為零售項(xiàng)目招商的重點(diǎn)調(diào)改方向，因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)運(yùn)動(dòng)專業(yè)性、功能性需求提升，為更多細(xì)分運(yùn)動(dòng)品牌打開(kāi)市場(chǎng)，小眾運(yùn)動(dòng)品牌首進(jìn)成都，如法國(guó)足護(hù)品牌SIDAS、瑞典戶外運(yùn)動(dòng)品牌Houdini、日本滑雪服品牌Goldwin等。運(yùn)動(dòng)品牌作為當(dāng)下為數(shù)不多的擴(kuò)張業(yè)態(tài)，成為商場(chǎng)招引和調(diào)改重點(diǎn)，如成都萬(wàn)象城B館低區(qū)從精品女裝調(diào)整為運(yùn)動(dòng)戶外，引入Kolon Sports、Wilson、The North Face、Houdini等品牌。在這樣的背景下，正餐消費(fèi)降頻減檔，情緒賦能的娛樂(lè)體驗(yàn)業(yè)態(tài)擴(kuò)張活躍，成為年內(nèi)租賃需求主力。為適應(yīng)市場(chǎng)變化，“先填后調(diào)”策略成為零售運(yùn)營(yíng)商的普遍選擇，市場(chǎng)空置率明顯修復(fù)。

對(duì)于成都零售市場(chǎng)的下一步，仲量聯(lián)行判斷，2025至2028年，成都零售預(yù)計(jì)將再度回歸低供應(yīng)時(shí)代，年均供應(yīng)回落至40-45萬(wàn)平方米，約為高峰期的一半，商業(yè)開(kāi)發(fā)停止向外無(wú)限制擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向在現(xiàn)有地理空間的加密布局。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)零售地產(chǎn)及消費(fèi)研究負(fù)責(zé)人朱建輝告訴微成都，成都零售地產(chǎn)的供給側(cè)，從早期優(yōu)質(zhì)供應(yīng)不足的短缺困境，轉(zhuǎn)為階段性、區(qū)域性過(guò)剩的發(fā)展現(xiàn)狀。未來(lái)存量商業(yè)調(diào)改將成為市場(chǎng)發(fā)展主旋律。

戴德梁行觀察到，2024年，隨著消費(fèi)者的年輕化，?性價(jià)?的基礎(chǔ)時(shí)尚和個(gè)性化的運(yùn)動(dòng)潮流品牌迎來(lái)發(fā)展期，春鹽商圈仍是這些品牌選址最喜愛(ài)的區(qū)域。

對(duì)于未來(lái)發(fā)展，戴德梁行預(yù)計(jì)成都非標(biāo)商業(yè)和社區(qū)商業(yè)將成為成都商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的主要?jiǎng)恿χ弧?/strong>由于傳統(tǒng)商業(yè)存量規(guī)模較大以及消費(fèi)者年輕化等因素，成都的非標(biāo)商業(yè)形態(tài)得以迅速擴(kuò)張，比如玉林、東郊記憶等項(xiàng)目。2024年成都新開(kāi)出的CPI，贏得了大量的熱度和流量。

國(guó)補(bǔ)帶動(dòng)物流地產(chǎn)需求

平價(jià)量販零食取代傳統(tǒng)商超

物流地產(chǎn)方面，據(jù)仲量聯(lián)行，2024年四季度消費(fèi)高峰期，疊加政府消費(fèi)補(bǔ)貼及商家大促，顯著帶動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)需求釋放，凈吸納量錄得約28萬(wàn)平方米，推動(dòng)2024年單季吸納量首次回正，空置率環(huán)比下降2個(gè)百分點(diǎn)至9.7%。

從物流地產(chǎn)的客戶需求來(lái)看，平價(jià)量販零食取代傳統(tǒng)商超，加碼大面積倉(cāng)儲(chǔ)需求。GeoQ智圖數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，全國(guó)38家連鎖超市品牌共計(jì)新開(kāi)店512家，關(guān)店835家，開(kāi)閉店比為0.61，傳統(tǒng)超市收縮趨勢(shì)較為明顯。與此相對(duì)，量販零食在2024年開(kāi)啟加速拓店模式。2024年前三季度，全國(guó)13家量販零食品牌共計(jì)新開(kāi)門店數(shù)量6406家，閉店數(shù)量1477家，開(kāi)閉店比為4.34，其中第三季度這一比例進(jìn)一步增長(zhǎng)至6.13。在其門店選址中，新一線及二線城市占比約28%，三線及以下城市占比為65%。相較于傳統(tǒng)連鎖商超在新一線及二線城市51%的開(kāi)店占比，量販零食面向下沉市場(chǎng)的策略更加清晰。激進(jìn)的開(kāi)店速度和廣泛的城市覆蓋面，讓各家零食企業(yè)的省級(jí)及區(qū)域級(jí)分撥倉(cāng)需求面積不斷增長(zhǎng)。年內(nèi)，零食有鳴、趙一鳴（合并零食很忙后）在成都持續(xù)錄得大面積擴(kuò)租，并從單點(diǎn)發(fā)展為多點(diǎn)位區(qū)域分撥倉(cāng)庫(kù)。

同時(shí)，平價(jià)電商取代傳統(tǒng)電商。過(guò)去十年，中國(guó)快遞業(yè)務(wù)量高增長(zhǎng)的背后是蓬勃發(fā)展的中國(guó)電商產(chǎn)業(yè)。而隨著該賽道領(lǐng)跑者從傳統(tǒng)電商轉(zhuǎn)向平價(jià)電商，以京東物流和菜鳥(niǎo)物流為代表的傳統(tǒng)電商自有快遞物流業(yè)務(wù)開(kāi)始放緩，倉(cāng)儲(chǔ)需求停滯不前。而大量第三方快遞物流企業(yè)背靠GMV高增長(zhǎng)的平價(jià)電商平臺(tái)，業(yè)務(wù)量依然穩(wěn)中有升。不僅如此，平價(jià)電商遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)電商的退貨率也讓逆向物流（商品從消費(fèi)者手里回運(yùn)至電商平臺(tái)商家的物流服務(wù)，通常服務(wù)于退換貨）這一小眾賽道的業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)壯大，進(jìn)一步推升市場(chǎng)快遞業(yè)務(wù)量。年內(nèi)快遞企業(yè)擴(kuò)租活動(dòng)對(duì)波動(dòng)的傳統(tǒng)電商倉(cāng)儲(chǔ)需求形成替代。

對(duì)于物流地產(chǎn)，仲量聯(lián)行判斷，2025年起，市場(chǎng)供需趨于平衡，消費(fèi)行業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)物流需求預(yù)計(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部負(fù)責(zé)人尤鵬偉向微成都判斷，成都是中國(guó)西南地區(qū)消費(fèi)品交運(yùn)樞紐城市，消費(fèi)品行業(yè)長(zhǎng)期主導(dǎo)物流倉(cāng)儲(chǔ)需求，未來(lái)持續(xù)活躍的大宗商品及耐用消費(fèi)品升級(jí)消費(fèi)將為成都物流地產(chǎn)創(chuàng)造一系列增量需求。